房地产经济学专业大学生自荐书[本文共13036字]-毕须玩文库

第一篇：房地产经济学专业毕业生的自荐书

尊敬的人事部经理：

你好!我叫haoword，作为大三在校的大学生，专业是房地产经济学，因为即将面临毕业，所以借此假期间寻找合适的实习单位，以检验和锻炼自己在大学以来的知识和能力。虽然工作经验不足，但我会虚心学习、积极工作、尽忠尽责做好本职工作。诚恳希望得到贵单位的接约或给予面试的机会，让本人有展示自我能力的机会。

大学不单单是个习得知识的地方，它注重的是培养学生的能力。上海大学更是如此，作为上大的一名学生，我相信我可以付出比别人更多的努力来展示自己更多的才华。不仅工作上可以让贵公司满意，而且也可以快速融入到贵公司的环境当中，处理好身边的人际关系，以便更好地投入到工作当中。

作为一名上海大学的好范文，对于房地产相关方向的课程学习包括房地产经纪学，房地产估价，以及房地产经营与营销等等课程。不仅如此在大学四年中我也在寒暑假期间进行过有关销售以及银行业务相关方面的实习，在这些实习的过程中学习到了良好的沟通技能，而且在校期间也学习了有关autocad等建模类的程序软件，可以进行相关的操作。在世博会期间也进行过志愿者活动，对于万科场馆的设计很感兴趣对于万科的理念也在场观众有了一定的了解。并期望能够进入到万科中贡献自己的一份力量。

物色一个掌握扎实专业知识并具有一定工作能力和组织能力的部下，是你的愿望;谋求一个充分发挥自己专业特长的工作单位，并能得到你的关照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作顺心;合适的工作单位，有助于我施展才华。或许我们会为着一个共同的目标而站在一起，我选择了你，你选择了我。真诚期盼和感谢你的选择!

此致

敬礼!

自荐人：haoword

第二篇：房地产经济学专业毕业生自荐书

尊敬的人事部经理：

大学不单单是个习得知识的地方，它注重的是培养学生的能力。上海大学更是如此，作为上大的一名学生，我相信我可以付出比别人

第三篇：房地产经济学

一、货币政策对房地产市场的影响

货币供给量是影响房地产投资的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影响，紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长，而稳定的货币供应增长可以避免房地产价格和投资增长过快，有效稳定房地产市场。同时，受中国特殊国情的影响，在短期内，货币政策实施的效果出现了一定程度的背离，因此，除了通过实施货币政策进行宏观调控外，国家还有必要采取适当的辅助措施，以强化货币政策的实施效果。

1.1 利率对房地产市场的影响

利率变动可以影响房地产供给和房地产需求。房地产行业是资本密集型产业，资产负债率高决定了对银行和客户预付款融资的依赖，利率上升既会影响房地产企业的供给即投资，因为利率上升导致房地产企业融资成本增加，而同时利率的上升导致按揭消费者偿还贷款的增加。利率变化显著地影响消费者需求的变化，又进一步来影响房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，房地产价格上升。

1.2 货币供给量对房地产市场的影响

货币供给量的变化通过中央银行公开市场操作，再贴现和法定存款准备金等货币政策的调整来实现，而货币供给量的变化会改变银行的存款和准备金，进而影响贷款的供给能力。而贷款供给能力又同时影响消费者和房地产企业的住房需求贷款和投资贷款。通过影响有效需求来影响房地产价格的变化。当实施扩张性的货币政策即货币供应量增加时，银行的存款和准备金增加，准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。房地产价格按照供需理论相应上升，而当货币供给量减少时，银行贷款能力降低，住房贷款也相应降低，有效需求减少，房地产价格下降。

1.3 汇率对房地产市场的影响

汇率是指本国货币与外国货币折算和兑换的比率。在健全的汇率制度下，汇率与利率之间呈正相关关系。汇率下降即本国货币升值时，进口大幅增加，利率下降，投资回报率相对较高时会吸引海外投资者到本地市场，房地产投资增加，房地产价格也会上升。

二、物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

物业税的影响

1.“如果开征物业税，将提高房地产公司的成本，减少盲目扩张，增加囤房捂盘者的持房成本，‘逼迫’炒房者降价出售存量房，这样有利于平衡市场供需关系。在房地产炒作较为严重的地方，通过开征物业税，将使房地产炒作者颗粒无收，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来。”

2.如果能够使房地产市场泡沫减少，降低购房成本，将有利于普通消费者买房；同时，房地产市场泡沫的减少也有可能避免出现美国式的次贷危机。这是从宏观层面上的展望，或许也是开征物业税所带来的最终影响。

3.对于房地产上市公司以及重仓房地产公司的机构，在未来几个月将面临方向性选择，投资者或将减少对该类上市公司的盲目炒作和拉高股价。

物业税开征的难点

1．土地制度要由“批租制”向物业税模式转变，开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。 2．目前我国房地产税费的征收 ……此处隐藏8310个字……开发商选择跟随策略在房地产市场上某些房地产开发商可能由于以下原因而成为领导厂商: (1)较早进入房地产行业,通过“边干边学”形成了良好的生产经验曲线,特别是在创造产品差别方面积累了丰富的经验。已提前发展到最优规模,并比竞争对手更有效率。( 2)建立了良好的项目品牌和企业品牌,品牌价值高,并在区域房地产市场上得到广泛认同。( 3)在同一市场上,与其他楼盘相比,规模更大,优势更明显,产品差别化程度更高。图 4 跟随定价作为领导厂商,这种房地产开发商可以不顾及其他厂商,自己选定价格水平和产出水平,而其他开发商则再根据剩余需求曲线来确定它们的价格和产出水平。也就是一个房地产开发商先行动,而其他开发商跟随行动,实施跟随定价。在现实中,这种跟随行动主要有以下几种表现方式: (1)开发与领导厂商几乎相同的产品,这种市场结构类似于斯坦克尔博格模型所描述的状况:领导厂商根据竞争对手预期的反应决定产量同时确定价格,而跟随厂商则在既定的价格条件下根据剩余市场需求确定自身的产量。如图 4所示, q 0 为领导厂商的产量, q 1 - q 0 为所有跟随厂商的产量。(2)在房地产市场上,尽管产品不可能是同质的,但跟随厂商仍然会根据领导厂商的行动来决定自己的行动。跟随厂商可以生产与领导厂商不同质的产品,并制定有差异的价格从而获取更多的利润。例如跟随厂商可以生产比领导厂商档次低的产品,利用价格优势吸引消费者从而扩大自身(请帮助宣传好范文网：wwW.)的需求,通过降低成本提高利润水平。当然,跟随厂商也可以开发比领导厂商档次更高的产品并按更高的价格销售,以达到增加利润的目的。以领导厂商选定的为标准,其他开发商根据自身产品的特征与其差别以及市场发展趋势进行校正。 stigler发现,如果某个行业存在实施价格领导权的主导厂商,那么这个行业的价格就会相对更具刚性。并且在这种市场上领导厂商能获得的利润要大于垄断竞争市场,而跟随厂商则境遇更差一些。而市场上产品的平均价格要低于完全垄断市场但高于垄断竞争市场。 [ 8 ] 在现实中,一些口碑好的楼盘或品牌开发商的楼盘,比口碑一般的楼盘销售价格高,升值空间大,并获得垄断利润,就是例证。 3. 合谋合谋是一种厂商之间互相达成协议,通过限制市场产出、抬高价格来增加集体利润与个体利润的行为,即组建卡特尔。如果一个卡特尔组织严密,那它无异于一个完全垄断厂商,能够获得最大的集体利润。但卡特尔有其内在的不稳定性,即其每一个成员都有降低价格或提高产量的动机,以便在其他厂商不改变价格或产量的条件下获得更多的利润。即使世界上持续时间最久的卡特尔 opec(石油输出国组织) ,也经常会有成员暗中违反协议。不过,房地产市场本身就是一个垄断性强的市场。特别是在市场繁荣期,房地产开发商即使没有明确达成协议而控制价格,也会因为开发商之间相互模仿定价而表现出一定的卡特尔的特征,即“默契合谋”。这就使房地产市场上开发商的集体利润增加,从而也增加了个别开发商的利润。当然,一群开发商也可能联合起来采取集体行动,而类似于形成了一个领导厂商,成为一个垄断的卡特尔,或 — 8 3 —高波房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2014 china academic

三、房地产开发商的独特性价格策略在长期的定价实践中,房地产开发商也探索出一些独特

的价格策略,进一步提高了开发商的市场势力。 1. 外部效应内部化由于房地产位置固定且具有垄断性,一个项目所在地段的周边状况,对本项目具有外部效应,并直接影响产品的品质,因而开发商可以将外部效应内部化,尤其当获得正的外部效应时而提高房地产价格。诸如一个项目周边有好的中小学校、美丽的山水景观资源、完善的商业配套和便捷的交通条件,开发商必然制定更高的房地产价格,使这种外部效应转化为开发商的利润。当然,若周边的环境污染严重,各种配套设施奇缺,开发商也不得不调低房地产价格。 2. 增值诱导定价开发商经常通过对其产品投资价值的宣传以及对市场投放量的控制来谋求一个需求不断扩张的局面。通过宣传增值潜力,往往可以增加对消费者的吸引力,从而扩大了产品的市场需求,进而由于消费者的选择而使产品增值成为现实。这包含两种情况:一是在房地产市场复苏期,但由于市场尚未走出低谷,开发商仍然需要以价格作为一个主要的竞争手段。同时,由于房地产市场未来走势存在不确定性,部分开发商为了取得较好的销售业绩,将房地产价格确定为略低于当前最优价格,同时通过增值效应诱导,需求不断扩大,价格也逐渐攀升;在紧缩性宏观调控的背景下,尽管市场观望气氛浓厚,若潜在需求强烈,开发商普遍采取“低开高走”的房地产价格策略,或者变相降价,加快了房地产市场的复苏;在市场高涨期,有一些房地产项目由于存在明显的不足,通常选择价格竞争手段,根据市场上类似产品的价格标准,以更低的价格开盘,实施 “低开高走”的价格策略。虽然开发商能较好地实现销售,但对于购房者却存在陷阱。二是在房地产市场繁荣期,开发商所面对的需求曲线会随着居民个人财富的增长、消费者对未来价格进一步上涨的预期等因素而不断向右移动。在这种情形下,开发商根据对房地产市场的调查以及长期积累的经验,预计随着市场不断高涨,需求曲线会不断向右移动。由于对市场充满信心,将确定为高于目前最优价格,而不用担心因市场竞争而产品滞销。同时通过增值效应诱导,需求不断扩大,价格也逐渐攀升。 3. 制造短缺挤压,引致剩余需求扩大由于开发商具有相当的垄断力量,开发商不仅可以根据市场条件的变化来调节价格 (低开高走或高开高走) ,还可以通过调节供给量在一定程度上影响剩余需求,从而影响房地产价格。所谓“短缺挤压”策略,是指开发商在前期投入少量产品,或者利用开发商与消费者之间的信息不对称进行大肆宣传,采取各种措施来吸引消费者的注意力,如开发商的特价房销售策略或封盘策略,目的是制造短缺气氛,给消费者一种供不应求的感觉,从而强化消费者的抢购心态,扩大本项目的剩余需求,推动价格上涨。在随后的时间内,开发商仍然可以缓慢的增加供给量,使每一轮价格上涨,从而达到利润最大化的目的。这种策略在市场繁荣期尤其普遍。四、结论与建议中国房地产市场垄断性强的现实特征,使房地产开发商可采取多种手段,实行对房地产市场的垄断,从而提高市场势力,获得超额利润。而房地产价格上涨较快,是当前中国房地产市场各种矛盾的焦点。因此,政府陆续出台了控制信贷过快增长、提高房地产贷款利率、加强土地管理、调整住宅供给结构、扩大征税范围和提高税率、规范房地产市场外资准入和管理等多项政策,以降低房地产投资增 — 0 4 —高波房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http://ki.net