盘活商贸基础设施

根据我县商贸业发展规划，龙山商贸副中心建设不是通过多条街区向周边辐射带动集聚的传统商贸业发展格局，而是通过分布于区域内的多个大型商业综合体为引擎，形成经济腹地来带动区域整体商贸业发展的现代商贸业发展格局。商业发展到今天，商业综合体已不仅仅只是一个消费的场所，而是一个城市商业、娱乐和文化全面发展的重要推动力。因此，如何切实发挥大型商业综合体资源整合力、商业凝聚力，是推进我县龙山商贸副中心又好又快发展的关键所在。

一、现状

从区域内各商业设施分布及商业体量来看，龙山商贸副中心核心商圈包含浙北商业广场、海洋城等2个大型商业综合体，累计商业面积约25万平方米，占龙山商贸副中心总商业面积80.4%。经过几年的发展，区域内主要商贸业建设框架基本形成，主要功能节点初具规模，新建住宅小区面积逐步扩大，道路基础设施建设基本完成，商圈与休闲旅游结合定位明确，龙山商贸副中心建设已具备良好基础条件，但还处于功能提升阶段，在发展过程中仍存在很多不足的地方。

二、存在问题

从龙山新区商贸业总体情况看，海洋城、浙北商业广场等核心商圈人气汇聚不足，存在招商难、销售难、运营难等问题，没有形成对中心城区产业承接功能，与商业副中心地位不相匹配，具体原因分析如下：

（一）商业开发超前，本地人口消费支撑基础不够。龙山街道是2001年开发的城市新区，区域内已建成大中型商业设施近27万平方米，主要街道沿街商铺2.58万平方米，现常住人口约6万人，辖区人均零售商业面积达到4.93平方米，已远超中小城市人均零售商业面积控制范围（1.2-1.5平方米），达我县中心城区人均零售商业面积1.4倍。现有消费人口支撑辖区商业基础严重不足，商业面积存在短期过剩现象。目前，海洋城、浙北商业广场仍有约6万平方米商业面积处于闲置状态。

（二）业态组合趋同，辐射吸引外来客流能力不强。目前，我县大多数购物中心、商业综合体、商业街都形成购物、餐饮、休闲娱乐三大业态，甚至各业态的占比都基本雷同，零售、餐饮、服务业等业态组合缺乏显著特色，同质化现象突出。目前，海洋城业态主要为服装零售业、游乐游艺业、影院及中、韩式餐饮业，随着时间的推移，海洋城依靠海洋公园吸纳我县本地人流、客流的优势将逐步弱化，游乐游艺业影响力不足，辐射周边县、区吸客能力不强；而服装零售、影院、餐饮等业态无明显特色，随着东鱼坊、九汇城等中心城区商业设施逐步建成并投入运营，将处于地理劣势造成消费外流。浙北商业广场主要业态为零售、超市、餐饮等，整体经营缺乏清晰的市场定位、特色和品牌的影响力，鲁商联超市、餐饮业等业态同质化竞争激烈，北区百货及中部超3万平方米商业地产闲置，客流量总体较小，生存压力较大。

（三）民生配套滞后，短期商业集聚内生动力不足。近年来，龙山新区房地产开发无论是开工量、竣工量还是销售量都在稳步增长，新区整体基础设施建设适度超前，但公共交通、银行网点、基础教育等民生类公共服务设施配套相对滞后，住宅小区相比中心城区生活便利性大大降低，除行政中心周边小区外，辖区内新建小区入住率几年来持续偏低，部分小区入住率不足30%，本地人口导入缓慢，严重影响新老城区人口迁移速度，商业集聚缺乏有效内生动力。

三、建议

我县在当前经济新常态下建设商业新城，就需要政府与企业主体共同着力于商业综合体这一提升城市形象、推动商贸经济升级的重要载体，配合政策引导，强化市场培育，全力推动商业、商务、居住等三方面融合有序发展。

（一）强化规划引导，严控商业开发总量。严格规划执行、控制总量是改善商业发展环境的首要任务，商业综合体等大型商业网点的新建、调整和扩建须严格执行商贸业发展规划，从源头控制商业面积过剩。目前龙山新区大中型商业设施已处于超饱和状态，周边雨润、利时等在建毗邻商业综合体项目将对海洋城、浙北商业广场等经营形成竞争压力。建议按照龙山新区核心商圈辐射半径范围，对大中型商业设施开发实行总量控制，对邻近雨润项目商业体量进行科学缩减，尽量减小新建项目对已建商业项目的负面影响力。

（二）优化产业布局，盘活商业设施存量。龙山新区核心商圈业态设置、品牌选取、管理模式等方面要遵循新区城市特征、人口特点，在供给侧进行具体政策引导，通过以奖代补形式鼓励经营管理单位和入驻商户加强在源头上提升人气、丰富业态设置、推行模式创新，盘活现有存量，避免同质化商业重复低效建设。一是建议对海洋城与浙北商业广场进行宏观业态定位，根据新区人口年龄层次普遍为中青年，收入水平相对较高特点，海洋城主要发展面向亲子、游艺及中高档产品业态，浙北商业广场发展一般零售及文化类相关业态，进行特色化、差异化发展。二是建议由政府协调，对浙北商业广场北区约3万平方米原百货闲置地块与中心城区金陵商城进行置换开发，既解决现金陵商城人员高度密集、安全隐患大等难题，也能通过金陵商城稳定的客户群解决浙北商业广场吸纳人气不足的问题。

（三）加快服务配套，提升城市发展动力。公共服务配套的相对完善，对新区住宅入住率的提升和商业人气汇集有不可估量的作用，特别是优质学区资源的拉动效应尤其显著。目前，龙山新区现有龙山中心幼儿园基本满足辖区幼儿入学需求，小学适龄儿童入学划片在长兴一小。一是建议根据教育基础设施适度超前和就近入学原则，在龙山新区新建优质公办幼儿园和小学，以教育资源带动人口导入。二是建议根据两个商业综合体的需求追加公共交通配套，视情增加主要线路频次或延长运营时间。三是建议增加银行网点及自动存取款ATM机在海洋城、浙北商业广场等商业综合体布点，适度增加ATM机在规模较大住宅区布点，方便居民日常生活。四是根据新建小区住宅规模，适度安排放心早餐等便民设施布点。